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不動産活用のノウハウ

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地番と住所について

「地番」と「住所(住居表示の番号)」は違います。地番は,不動産登記法に定められた土地の番号のことで,境界により区分された一区画ごとに付けられています。
 これに対し,住所は,住居表示に関する法律に基づいて,市町村が合理的に分かりやすくするために定めています。なお,住居表示は,市街地の一定の区画に限って順次実施されるため,実施されている地域と未実施の地域があります。
 法務局では,住居表示の番号から地番を確認していただく資料として地番対照表や住宅地図等を備え付けておりますので,ご不明な点は窓口でお尋ねください。 (サンプル記事)

一種あたりの価格について

土地の価格を判断するとき、坪単価で比較するより、容積100%あたりの価格に直して比較すると便利です。
マンションデベロッパーが土地を購入するとき、簡便的に、この価格を目安にして判断します。

坪120万円の土地で、容積率が200%なら、一種あたり60万円となります。
昔、容積率100%を一種、200%を二種といっていたようです。

更地って何?

更地とは、建物がなく、すぐにも建物の建築が可能である土地のこと。

不動産用語としての更地は、建物が存在しない状態で、かつ、借地権などの使用収益を制約する権利がついていない宅地をさす。抵当権は土地の利用を制約しないので設定されていても更地になるが、建物が建っていなくても借地権がついていれば更地にはならない。また、宅地でなければ更地とは呼ばないので、耕作されていない農地や樹木のない山林も更地ではない。空き地は、建物のない空いた土地のことだが、建物が建設されていなくても利用を制限する権利がともなう場合があり、その場合は更地とは呼べない。公示価格や基準地価は、更地を前提にした価格となっている。

敷金と保証金の違いについて

質問は
敷金 XXヶ月 礼金XXヶ月
保証金 XXヶ月 敷引XXヶ月 という物件があるが
どのように違いますか? というものとすると

ほぼ、以下のような関係です。
敷金  = 保証金 - 敷引き(保証引き)
敷引き = 礼金

敷金、礼金 関東に多い形態
保証金、敷引き(保証引き)は、関西に多い形態 です。

ミングルをご存知ですか?

単身者2人が共同で住むワンルーム感覚のマンションです。キッチン、バス、トイレは共同ですが、部屋は独立して2室あります。兄弟、姉妹、友達同士だけでなく、知らないもの同士が共同で住むケースもあります。
 
入居者のメリットは、家賃が安いだけでなく、一人暮らしの危険や寂しさを解消できる面もあります。
 
オーナーのメリットは、ワンルームと比較して、設備が半分に減るため建築工事費が安くなります。そして、家賃はワンルーム相場より安く設定しますが、平米当たりの賃料は下げませんので投資効率は高くなります。
 
ミングルは、入居者の募集や管理などに経験が必要です。ミングル物件を扱っている仲介業者に、ご相談をおすすめします。
 
補 足
2K・2DKを共同で借りることを、ミングルと言ったりしているようですね。もともとミングルということばが広まったのは、ある不動産会社が共同で住むワンルームを企画し、普及させていったことに始まります。ここでは、単に既存の2DKを2人に貸すのではなく、ミングル専用の賃貸マンションを紹介しています。ペットマンションといってもペット可マンションとペット対応マンションの違いと似ていますね。
 

国有地について

国有地が、あなたの土地の中にあったり、接していたりしませんか?
建築や売却する際に、払い下げや境界確定の問題が出ます。
今回は、その種類です。

  • 赤線・里道・農道は、道路法(国・県・市町村道)の適用のない道路です。 国土交通省の管理です。
  • 青線・水路・用悪水路は、河川法(-級・二級・準用河川)の適用のない水路です。 国土交通省の管理です。
  • 池・潮溜・遊水池や、これらの堤防敷地は、国土交通省の管理です。
  • 海岸の護岸敷や砂浜は、 国土交通省か農林水産省の管理です。
  • 登記簿になく、公図に地番もない上記以外の土地は、脱落地(白地)です。財務省の管理です。

赤線・青線について

公図の中で、赤色に塗られた部分は赤線といい、里道などを示します。また、青色に塗られた部分は青線といい、水路などを示します。
 
あなたの所有地に、赤線(里道)や青線(水路)があれば

現在も里道が利用され、水路が生きている場合

代わりの施設を造ることを条件に、別の位置に付け替えを認められる可能性があります。ただし、水利権者、自治会長、隣接地主などの同意が必要となり、道路や水路の新設に費用がかかります。

長年の間、里道が利用されず、水路に水が流れず死んでいる場合

用途廃止の手続をして、払い下げを受けることができます。

既に里道や水路がなくなっており、公図に記載が残るだけの場合

用途廃止の手続をして、払い下げを受けることができます。

敷地境界に赤線・青線がある場合

隣接地主と共同で用途廃止の手続をして、払い下げを受けることができます。

※ 用途廃止の判断は、国有地の管理の委託を受けている都道府県の土木事務所や市町村の道路課などが行います。また、影響を受ける関係者(水利権者、自治会長、隣接地主など)の同意が必要なこともあります。


 

境界の確定について

境界の確定は、ケースによって多数の人の立会と同意が必要になります。
 
隣接地主、道路の管理者、畦や水路などの国有地の管理者、さらに、それらを挟んだ反対側の地主なども関係します。
接する土地が多いと集まってもらうのも大変ですし、また、なかなか一度で同意はもらえません。
 
境界でもめると解決が長引くため、取りあえず問題のない線まで控えて計画することもあります。当然、土地の利用効率は落ちます。
境界確定は交渉事ですから、測量事務所はやりたがらないようです。建築工事のための境界確定であれば、建設会社が動いてくれます。

借地権の消滅について

平成4年7月31日以前の借地契約は、旧借地法の適用を受けます。旧法では、建物が「朽廃」したとき借地権が消滅すると定めています。
 
火事や地震で建物が滅失しても借地権は消滅しません。
 
朽廃は、建物の要である接合部などが自然的に腐食損傷することにより、建物全体が構造上の意義を失った状態と考えられます。通常、朽廃する前に修繕したり建て替えを行いますので、これによる借地権の消滅はほとんどないといえます。
 
新借地借家法では、朽廃による借地権の消滅の条文はなくなりました。

国有地の時効取得について

国有地は時効取得できるのでしょうか?

最高裁判所が昭和51年12月24日に公共用水路の時効取得を認めて以後、里道・水路などの時効取得の判決が増えています。
 
長年の間、公の目的に使用されずに放置され、公共用財産としての形態、機能を全く喪失し、他人が平穏かつ公然に占有を継続し、それによって公の目的が害されない場合には、黙示の公用廃止があったとみなされます。
 
時効取得については、財務局、行政書士、弁護士に相談されるとよいでしょう。

定期借家権について

定期借家権は、契約期間が満了すると法定更新されることなく借家契約が完了する、期限付きの借家権です。(2000年3月1日施行)
定期借家契約をすることで、正当事由や立退料の支払いが無くても建物を返してもらえます。
 
住宅だけでなく店舗・事務所にも適用されます。
 
貸し主にとって、借家契約の期限が限定されることは、不良入居者、家賃の改定、建て替え、売却などで、さまざまなメリットが生まれます。定期借家権をどう活用するかが、これからの賃貸経営のポイントになります。

定期借家権活用法について

定期借地権は、土地活用の一つの手法として、定着した感じですね。ところが、定期借家権の方は、まだ施行されて日が短いこともありますが、賃貸市場の供給過多から、一部を除き利用が低迷しています。
 
定期借地権より、はるかに利用が簡単で、適用範囲の広い定期借家権は、今後、もっと利用されてしかるべきだと思います。
 
定期借家権は期限付きの借家権です。契約期間が満了すると法定更新されることなく借家契約は完了します。(2000年3月1日施行)
 
定期借家契約をすることで、正当事由や立退料の支払いが無くても建物を返してもらえます。住宅だけでなく店舗・事務所にも適用されます。貸し主にとって、借家契約の期限が限定されることは、不良入居者、家賃の改定、建て替え、売却などで、さまざまなメリットが生まれます。定期借家権をどう活用するかが、これからの賃貸経営のポイントになります。
 
定期借家契約では、再契約を前提にする場合と期間満了時の退去を前提にする場合とがあります。これを目的に応じて使い分けることが大切です。

賃貸事業の不安の一つに不良入居者の問題があります。

住宅やテナントの入居者に問題があるときは、貸し主の判断で再契約しないことができます。反対に、問題のない入居者とは再契約をしていきます。
 
また、新築時に賃料を安めに設定しておき、再契約時に賃料のアップを図ることもできます。従来型の借家契約では、継続賃料は相場より安いのが一般的でしたが、その問題を解消できます。

アパートや店舗の建て替えを考えたとき、立ち退きの問題が出ます。

空きが出ても新しい入居者を入れずに、立ち退きを自然にまかせると長期に渡り収入が減少します。その場合、定期借家契約を使えば、建て替えまでの期間、新しい入居者を期限付きで入れることができ、収入も確保できます。これは、期間満了時の退去を前提にする例です。
 
また、新築時から契約期間の終期をそろえておけば、計画的な大規模修繕や時代にあった間取りの改装が可能になります。

従来型の借家契約をされた古い賃貸物件は、売却する必要が出ても借家権がネックになってなかなか売れず、価格をかなり下げてやっと売れる状況です。

定期借家契約の賃貸物件は、立ち退きが確実にできますので、売却する必要が出てもあまり値を下げることなく、そのまま売ることができます。
 
今まで、相続税の納税用として残す土地は、固定資産税の高い駐車場にするケースが一般的でした。しかし、定期借家権を利用すれば、積極的に幅広い有効活用ができます。

土地活用では、賃貸住宅より貸店舗や貸事務所のほうが、収益性が高いことから好まれます。ただ、突然、退居したとき収入の減少も大きいため、借入の返済を心配される方もおられます。(社宅として一棟貸しする場合も心配されます)

定期借家契約では、200平米未満の居住用建物を除き、原則的に中途解約できません。そこで、貸店舗や貸事務所に定期借家権を利用することで、テナントの突然の解約によるリスクから解放され、長期安定収入を確保することができます。

ほとんどの賃貸マンション・アパートが対象になる「200平米未満の居住用建物」でも、従来型の借家契約と違い、解約に条件が付きます。

それは、借り主が転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情で、生活の主な場所として使用することが困難になったときに限り解約できます。
 
ですから、近くに新しいマンションができたからとか、他に安い賃料の貸家があるからなどの理由は通りません。ただ、現実的にはそれなりの事情を作文されるかもしれませんが、ある程度、歯止めにはなります。

借り手優位の現在の状況では、入居者募集時に、どのような利益を提供するか工夫が必要になります。

月々の家賃を安くしても、どれだけ安いのか入居者にはよく分かりません。むしろ、定期借家権を使って、契約期間に応じて何ヶ月かを無料にした方が受け入れやすいでしょう。
 
賃貸マンション・アパートは、条件付きで中途解約が認められますので、退去時に、残った契約期間に相当する無料家賃分を、バックしてもらう方法はいかがでしょうか。 

今すぐに定期借家権を利用されなくても、定期借家権の理解を深め、対策を立てておく必要があります。現在のところ、賃貸市場における定期借家権の影響はあまりありませんが、持ち家であった戸建てや分譲マンションが貸される際に利用が増えています。いずれ、賃貸アパートや賃貸マンションにも影響が出てくるでしょう。(サンプル記事です。)

定期借家権の現状と問題について

2000年3月1日に施行された定期借家権ですが、利用状況はいまひとつです。現在、賃貸市場が供給過多で借り手が有利であること、従来の借家契約が並存していることなどから、借り手にとって定期借家契約を選ぶメリットは少ないようです。
 
ただ、事務所や戸建住宅の賃貸物件は、今後、利用が増えていきそうです。貸し手側のメリット(立退き問題の解消、安定した賃料収入など)だけでなく、借り手側もメリット(割安の家賃や広い間取りなど)がある契約になっているからです。
 
定期借家権は、マクロ的には賃貸物件の供給が増えることで家賃相場が下がり、借り手側にもメリットがあるといわれています。しかし、ミクロ的には家主のメリットのみが目立ち、入居者にとって利益を感じません。これでは、なかなか普及しないはずです。
 
借り手優位の現在の状況では、入居者募集時に、どのような利益を提供するか工夫が必要になります。月々の家賃を安くしても、どれだけ安いのか入居者にはよく分かりません。むしろ、定期借家契約の期間に応じて、何ヶ月かを無料にした方が受け入れやすいでしょう。
 
定期借家権を利用される場合、これに詳しい仲介業者を見つけてください。仲介業者が勉強不足だと、窓口で定期借家物件のセールスが十分できません。また、特約を含む契約書の作成や契約時の説明などが必要ですので、しっかりした業者に頼まないとトラブルが出ます。
 
今すぐに定期借家権を利用されなくても、定期借家権の理解を深め、対策を立てておく必要があります。現在のところ、賃貸市場における定期借家権の影響はあまりありませんが、持ち家であった戸建てや分譲マンションが貸される際に利用が増えています。いずれ、賃貸アパートや賃貸マンションにも影響が出てくるでしょう。

お問い合わせ・ご質問について

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